집값 잡기는 목표가 아니다" 서울대 김경민 교수가 짚은 8.3 세제개편안의 명암과 4대 조세 원칙
안녕하세요! 오늘은 서울대학교 환경대학원 김경민 교수의 통찰을 담은 유튜브 채널 '김경민의 노트' 영상을 바탕으로, 부동산 정책의 본질적인 목표와 8.3 세제개편안에 대한 날카로운 경제학적 분석을 전해드립니다.
정부가 내놓은 세제개편안을 두고 시장의 반발과 분노가 거셉니다. 김경민 교수는 대중의 분노 포인트가 어디에 있으며, 왜 이번 개편안 중 일부는 옳은 방향이지만 일부는 왜곡되어 있는지 **'부동산 정책의 원칙(Principle)'**을 중심으로 명쾌하게 분석합니다.
1. 부동산 정책의 진짜 목표: "집값 잡기는 수단일 뿐이다"
김경민 교수는 많은 사람들이 부동산 정책의 목표를 '집값 잡기(안정화)'로 착각하고 있다고 지적합니다. 하지만 집값 안정은 목표를 이루기 위한 **하나의 수단(Tool)**에 불과합니다.
[!IMPORTANT] 부동산 정책의 본질적 목표 "중산층과 서민이 적정한 주거비를 지불하고, 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 환경을 조성하는 것"
여기서 국가가 해야 할 두 가지 핵심 책무가 나옵니다.
- 수요자 지원 책무: 임차 가구에게는 적정한 주거복지급여(바우처)를 제공하고, 자가를 매입하려는 중산층과 서민에게는 예측 가능하고 안정적인 장기 주택담보대출(금융 상품)을 지원해야 합니다.
- 공급 책무: 국가(LH, SH 등)는 양질의 주택을 시장에 지속해서 공급할 의무가 있습니다. 이를 위해 사전에 토지를 대량 확보하는 '랜드 뱅킹(Land Banking)' 제도를 적극적으로 활용해야 하는데, 현행 제도상 SH 등 지방공사의 랜드 뱅킹이 제한되어 있어 공급 병목이 발생하고 있습니다.
정부가 '집값 잡기'라는 수단에만 집착하여 대출 규제를 오락가락 조이고 공급 의무를 방기하면서, 결과적으로 중산층과 서민의 주거 사다리를 흔드는 모순이 발생하고 있습니다. 이것이 대중이 분노하는 첫 번째 원인입니다.
2. 김경민 교수가 제안하는 '바람직한 부동산 세제 4대 원칙'
성공적인 부동산 세제 개편이 되기 위해서는 다음의 네 가지 대원칙이 지켜져야 합니다.
- 예측 가능성 (Simple & Predictable): 세법은 단순해야 합니다. 교육받은 일반 시민이라면 세법을 보고 자신이 미래에 낼 세금을 명확하게 예측할 수 있어야 합니다. 현재의 세법은 누더기 규제로 인해 전문가조차 이해하기 어렵습니다.
- 보유세의 적정 부담: 부동산 보유에 따른 실효세율은 적정 수준으로 유지되어야 합니다. 한국의 실효세율은 0.1% 미만으로 지나치게 낮으므로, 이를 0.3% 수준까지 완만하게 인상하는 것이 맞습니다. 단, 조세 저항을 줄이기 위해 장기적으로 종합부동산세(종부세)는 폐지하고 재산세(지방세)로 통합해야 합니다.
- 거래세(양도세) 완화: 보유세 부담을 늘린다면, 거래를 활성화하고 시장의 균형 가격을 찾아가도록 양도소득세 비중은 낮춰주어야 합니다.
- 에이징 인 플레이스 (Aging in Place - 고령자 정주권 보장): 은퇴한 고령층이 자신이 살던 지역에서 생을 안정적으로 마감할 수 있도록 돕는 도시계획 철학입니다. 이번 개편안에 담긴 고령자 세제 이연 제도 도입은 이 관점에서 매우 바람직합니다.
[!WARNING] 8.3 세제개편안의 치명적 결함 이번 개편안은 고가 주택에 대해 보유세도 올리면서 동시에 양도세(장특공 한도 제한)까지 모두 올려버렸습니다. 보유세와 양도세를 동시에 인상하는 것은 거래를 마비시키고 조세 저항을 극대화하는 최악의 조합입니다.
3. 8.3 세제개편안 3대 축에 대한 냉정한 평가
김경민 교수는 정부가 발표한 세제개편안의 주요 축에 대해 다음과 같이 명암을 나눕니다.
1) 다주택자 중과세 유지 ➡️ [찬성]
일각에서는 다주택자가 민간 임대를 공급하므로 혜택을 주어야 한다고 주장합니다. 하지만 주택 공급 총량이 일정한 상태에서 개인이 주택을 사재기하는 다주택 행위는 오히려 임대료를 올리고 시장을 교란하는 부작용이 큽니다.
- 진짜 필요한 다주택자: 주택 총량을 늘려주는 **'건설 임대 사업자(법인)'**입니다. 정부는 주택 수를 늘려주는 민간 건설 임대 사업자에게 취득세와 양도세 혜택을 줘서 적극적으로 육성해야 하지만, 현재 세제는 엉뚱하게 설계되어 민간 건설 임대가 활성화되지 못하고 있습니다.
2) 고가 주택 차별적 중과 ➡️ [찬성]
부동산 시장에서 초고가 주택은 안전 자산이 아니라 변동성이 큰 **'위험 자산(Risky Asset)'**에 가깝습니다. 따라서 이에 걸맞은 페널티(적정 보유세 수준 인상 및 대출 규제 강화)를 부여하는 정책 방향은 타당합니다.
3) 비거주 1주택자 페널티 ➡️ [강력 반대 및 개편 요구]
이번 개편안 중 가장 큰 저항을 부르는 대목입니다. 다주택자나 초고가 주택 중과는 일반 서민의 반발을 사지 않지만, "실거주하지 않는 1주택자"에 대한 페널티(공제 축소 등)는 중산층과 서민층에게 직격탄이 됩니다. 직장, 교육, 질병 등 불가피한 사유로 자가를 두고 임차로 살아야 하는 수많은 1주택자의 거주 이전의 자유를 제약하고 억울한 세금을 물리기 때문입니다.
💡 결론 및 제언
현재 발표된 부동산 세제개편안은 아직 확정안이 아닌 '정부 입법 예고안' 단계입니다. 향후 국회 협의와 당정 협의 과정에서 조세 저항을 줄이고 중산층의 안정을 돕기 위해 반드시 수정이 필요합니다.
- 다주택자 중과 및 고가 주택 보유세 인상이라는 거대한 스탠스는 유지하되,
- 실거주 요건을 채우지 못한 불가피한 1주택자(비거주 1주택자)에 대한 징벌적 세제는 과감하게 완화해야 합니다.
- 정부는 '집값 잡기'라는 단기 프레임에서 벗어나, 장기 임대 주택 공급 주체 육성과 안정적인 서민 금융 지원이라는 부동산 정책의 본질적 책무로 회귀해야 할 시점입니다.
(본 글은 유튜브 채널 '김경민의 노트'의 분석 내용을 기반으로 작성되었습니다.)